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原宝山区委常委、副区长，上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨“要理解城市更新这个概念，就要理解产业的变迁，两者密不可分。”原宝山区委常委、副区长，上海产业转型发展研究院首席研究员夏雨，在接受澎湃新闻记者采访时表示，现代意义的城市发展过程，总是先有产业，再有城市。可以说，是产业决定了城市的发展，而城市更新是城市发展到了一定的阶段应运而生的。从产业转型延伸出的城市更新
1980年代以来，上海经历了产业结构不断调整升级的过程，从适应性调整向战略性调整转变；从原来以轻纺工业为主向六大支柱产业提升，进而再形成现代服务业与先进制造业共同发展的格局。上海产业布局发生了重大的调整与优化，夏雨参与了整个过程。
1999年，夏雨从上海市政府办公厅调到了市经济委员会，担任综合规划室主任，除了研究产业发展规划外，还面临着上海工业布局调整的契机。在进行了一系列的探讨之后，夏雨和规划室的11位同事，决定做一次“地毯式”的大调研。
于是，他们12人分成4个组，买了4台当时算很先进的数码相机，开始了对内环以内和内环外围区域的拉网式调研。大概用了差不多半年时间，走访了1703家企业，对每家企业的位置、现状、经营状况等都一一摸清。在这么一场地毯式地调研之后，他们看到了当时一些工厂衰落破旧、经营惨淡的现状。
这是夏雨第一次接触产业转型，也是第一次思索城市更新。
他将工业的转型总结成十个字：保留、保护、转型、转性、市政。
首先是“保留”，保留与城市发展相融合的那部分都市工业，形成很好的“前店后厂”格局，丰富城市的业态。其次是“保护”，作为中国近代工业的发源地，上海有大量的工业建筑、文化和遗址应该给予保护。其三是“转型”摩臣2娱乐登录地址，工厂倒闭了，不等于厂房也要倒闭。大量的老厂房、老仓库、老码头以及老建筑，都可以通过保护性改造，重新利用、重新导入新的产业，为城市增添活力和动力。其四是“转性”，即探索改变土地性质，用于建设住宅或大型商业商办设施，以满足城市发展的需要。最后是“市政”，让老的工业企业拿出一部分土地用于城市道路、生态和公建配套建设，比如当年的华山绿地、凯桥绿地、古城公园等，都源于大量工厂退出来的土地。
“当然，在我们的实际操作中，会碰到不少困难。特别是在转型这个层面。”夏雨说起了他对于操作产业转型的经验之谈，要让那些老工厂转型发展成与城市相适应的新产业，会遇到许多原有政策规章上的制约和障碍，所以他又总结出了“两个分离”和”三个不变”，即使用权和所有权分离，以及产权关系不变、用地性质不变、建筑结构基本不变。
“这套办法，让我们非常好地绕开了诸如产权关系、土地性质、容积率等在实际操作中难以逾越的困难，尤其是通过租赁的形式，把存量盘活了。”此后，上海的老厂房存量盘活进入了一个新时代，知名的“8号桥”项目、1933老场坊项目等一大批老厂房获得重生，成为城市更新中的亮点，也成为城市中新的地标项目。
产业转型的深度决定了城市更新的高度
“结构调整、产业转型和城市更新，是一项前无古人的系统工程。”夏雨对此深有体会，产业快速发展时，城市就快速扩张，两者关系是相辅相成的。可以说，产业转型的好坏与城市发展的好坏息息相关。“没有产业就没有城市，没有产业的转型就没有城市的更新，但是如何转型，特别是产城相融的转型更新不是一件轻而易举的事情，而是一件备受煎熬的事情。”
因此，夏雨在实际工作中，力求在产业转型和城市功能优化的双重维度下，构建一个可以切实可行的应用体系，并对当前的创业创新和城市更新的配合进行融合，获得一些有针对性的解决方案。幸运的是，他提出的一系列方法和理念都获得了成效。
产业决定了城市的功能定位，产业迭代的周期比城市短，产业内容可以进行不断地改变和丰富，从而推动城市持续发展。而且，产业的水平也决定了城市中人的素质以及消费水平。另外，当城市产业发展到了一定的程度，城市就到了文化、服务等软实力比拼的时代，功能辐射也就不同了。这种改变会使得城市商业、居住、休闲等一系列功能发生改变。今天的上海，就是产业不断调整升级下，城市功能不断发生变化，进而形成全球知名城市。
“产业发展与城市更新是一件事情的两个方面。他们之间的内容、形式、功能是互为因果的。”夏雨总结出产业转型有五个维度，通过空间调整、技术进步、资本撬动、人才集聚以及相关产业政策会使得产业转型形成一个不断完善的过程，并促进城市更新。
“但是其中最重要的，就是通过空间调整，来推动产业的调整转型。上海有大量的老厂房、老仓库、老工业区等，可以用来发展新兴产业。与此同时，新兴产业的发展也从城市更新的源头出发，创造更好的城市功能和形态。”对此，他作为上海转型实践的亲历者和实操者，非常肯定。
面对现阶段提出的有机更新概念，夏雨着重指出，小规模、渐进式、可持续的有机更新包括了很多方面：有产业空间的更新，从农耕社会一直到工业社会，到现在的服务社会，产业空间的更新会带来一系列的城市连锁反应；也有公共空间的更新，公共空间的更新将使得城市更有温度更有亲和力，也为大众创造了更多的社交空间；还有居住空间的更新，对大量旧区、老区进行改造提升；逻辑上是从产业空间更新渗透到了公共空间，又推动了居住空间，进而推动整个城市的更新。
“城市要实现可持续发展与繁荣，产业支撑是基础和根本。”夏雨表示，只有通过产业的迭代发展，才能集聚人气、提升财气、推动城市的持续发展。城市和产业，在发展转型和更新的同时，两者是相融合的，将在内容和空间上获得统一。在推进城镇化建设中，要大力实施产业化和城市化融合的战略，以产业促进城市发展，也以城市化推动产业升级，实现城市建设与产业发展的良性互动。
夏雨对上海城市更新的未来发展提出了自己的看法。他认为，上海的城市更新虽然走在全国前列，但在现有基础上，应该与时俱进，瞄准更高要求、更好水平，在更创新、更完善、更有操作性上下功夫，并迈上新台阶。
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